Theo báo cáo thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 vừa được Bộ Xây dựng công bố, phân khúc căn hộ chung cư thứ cấp trên toàn quốc đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu điều chỉnh giảm sau chuỗi ngày tăng trưởng nóng. Mặc dù vậy, mặt bằng giá giao dịch thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM vẫn đứng ở mức rất cao, trung bình đạt 123 triệu đồng/m2 tại Thủ đô. Cùng lúc đó, thanh khoản giao dịch toàn thị trường ghi nhận đà sụt giảm mạnh, đẩy lượng bất động sản tồn kho tăng cao ở nhiều phân khúc.
Giá Chung Cư Thứ Cấp Điều Chỉnh Hạ Nhiệt Nhưng Mặt Bằng Giá Vẫn Ở Mức Cao
Theo đánh giá tổng quan từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong quý II/2026 nhìn chung duy trì trạng thái cơ bản ổn định với nguồn cung dự án có những chuyển biến tích cực. Dù vậy, tiến trình phục hồi giữa các khu vực và các phân khúc vẫn diễn ra không đồng đều. Tình trạng thiếu hụt sản phẩm nhà ở có mức giá hợp lý phục vụ nhu cầu thực của người dân vẫn kéo dài, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng tiếp tục là bài toán hóc húa đối với nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo kỳ này là xu hướng điều chỉnh giá bán. Sau giai đoạn tăng giá liên tục và kéo dài, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu hạ nhiệt so với quý I/2026. Tuy nhiên, mức giảm này chưa đủ để hạ nhiệt mặt bằng giá chung vốn đã bị đẩy lên rất cao trước đó.
Chi tiết mặt bằng giá chung cư tại khu vực Hà Nội
Thống kê cho thấy giá chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp vẫn neo giữ ở mức bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2. Khảo sát thực tế tại một số dự án cụ thể phản ánh rõ sự phân hóa cũng như mức giá đắt đỏ tại khu vực nội thành:
- Dự án Hateco Laroma (Đống Đa): Giá chuyển nhượng dao động trong khoảng từ 133 triệu đến 140 triệu đồng/m2.
- Dự án Bamboo Airways Tower (Cầu Giấy): Ghi nhận mức giá giao dịch phổ biến từ 97 triệu đến 103 triệu đồng/m2.
- Dự án Sông Hồng Park View (Đống Đa): Mức giá chào bán chuyển nhượng duy trì ở khoảng 98 triệu đến 105 triệu đồng/m2.
- Dự án Sunshine Garden (Hai Bà Trưng): Mức giá mềm hơn nhưng cũng dao động từ 80 triệu đến 87 triệu đồng/m2.
Diễn biến giá căn hộ tại TPHCM và khu vực vệ tinh Hưng Yên
Tại TPHCM, giá chung cư bình quân trên thị trường đạt khoảng 108 triệu đồng/m2. Nhiều dự án chung cư cao cấp và trung cấp giữ vững biên độ giá cao:
- Dự án Masteri Thảo Điền (Quận 2 cũ / TP. Thủ Đức): Giá giao dịch chuyển nhượng hiện đạt từ 114 triệu đến 120 triệu đồng/m2.
- Dự án Cantavil An Phú (TP. Thủ Đức): Dao động quanh mức 80 triệu đến 89 triệu đồng/m2.
- Dự án An Gia Skyline (Quận 7): Mức giá mua bán phổ biến từ 64 triệu đến 72 triệu đồng/m2.
Tại tỉnh Hưng Yên – khu vực đô thị vệ tinh sôi động của Hà Nội – giá bán căn hộ bình quân ghi nhận ở mức 69 triệu đồng/m2. Sự đóng góp lớn vào mặt bằng giá này đến từ các phân khu thuộc đại đô thị Ecopark:
- Phân khu Sky Oasis Ecopark: Mức giá chào bán khoảng 55 triệu đến 70 triệu đồng/m2.
- Phân khu Sol Forest Ecopark: Dao động từ 65 triệu đến 85 triệu đồng/m2.
- Phân khu Swan Lake Onsen Ecopark: Ghi nhận mức giá vượt trội từ 70 triệu đến 95 triệu đồng/m2.
Thanh Khoản Thị Trường Suy Giảm Và Áp Lực Tồn Kho Gia Tăng
Sự hạ nhiệt của giá bán diễn ra song song với tình trạng thanh khoản sụt giảm mạnh trên toàn thị trường bất động sản. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu độc lập cho thấy tỷ lệ hấp thụ thấp tại hầu hết các phân khúc đã và đang gây áp lực nghiêm trọng lên dòng tiền của doanh nghiệp cũng như tâm lý đầu tư.
Đất nền và nhà liền kề bước vào nhịp điều chỉnh giá
Không chỉ riêng phân khúc chung cư, giá biệt thự, nhà liền kề và đất nền dự án cũng ghi nhận đà giảm rõ nét hơn trong quý II/2026:
- Đất nền dự án thứ cấp: Giá bán toàn quốc giảm khoảng 2% đến 3% so với quý I/2026 sau chuỗi đợt tăng nóng trước đó.
- Giá rao bán đất nền bình quân cả nước: Giảm trung bình 2,5%, đưa mức giá xuống khoảng 40 triệu đồng/m2.
- Đất nền tại TPHCM: Giảm gần 3%, bình quân ở mức 66 triệu đồng/m2. Tại một số dự án chịu áp lực tài chính hoặc có giá trị sản phẩm lớn, mức giảm phổ biến ghi nhận từ 3% đến 6%.
Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm nghiêm trọng
Trong quý II/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công. Số liệu này chỉ đạt 71,5% so với quý I/2026 và giảm xuống còn 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Chi tiết cho từng phân khúc như sau:
- Căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ: Đạt 26.567 giao dịch thành công, giảm gần 14% so với quý I/2026.
- Đất nền dự án: Đạt 73.438 giao dịch, bằng 67,4% so với quý trước và chưa bằng 60% so với cùng kỳ năm 2025.
Tồn kho bất động sản gia tăng áp lực lên doanh nghiệp
Thanh khoản đóng băng khiến lượng hàng tồn kho tại các dự án dâng cao. Theo tổng hợp báo cáo từ 25/34 tỉnh, thành phố, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt khoảng 39.284 căn và nền đất. Trong đó:
- Chung cư tồn kho: Ghi nhận 12.823 căn, tăng mạnh 22,2% so với quý I/2026.
- Nhà ở riêng lẻ: Lượng tồn kho tăng 46,4% so với quý trước.
- Đất nền: Lượng tồn kho tăng 25,4% so với quý trước.
(Lưu ý: Số liệu tồn kho nêu trên chưa bao gồm thành phố Hà Nội và 8 địa phương chưa gửi báo cáo).
Nguồn Cung Thương Mại Cải Thiện Vượt Bậc Vẫn Gặp Rào Cản Lãi Suất
Mặc dù thanh khoản sụt giảm, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận tín hiệu tích cực từ việc nguồn cung dự án được cấp phép và hoàn thành tăng trưởng đột biến.
Bứt phá nguồn cung mới và tiến độ nhà ở xã hội
Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận sự bứt phá đáng kể về mặt cấp phép và mở bán dự án thương mại:
- Dự án nhà ở thương mại cấp phép mới: Có 113 dự án được cấp phép với quy mô hơn 103.200 căn (trong đó có gần 69.600 căn hộ chung cư). Số lượng dự án mới này gần gấp đôi quý I/2026 và gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm ngoái.
- Dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: Đạt 131 dự án với quy mô khoảng 59.000 căn, tăng 23,6% so với quý I và tăng 70,1% so với cùng kỳ.
- Dự án hoàn thành xây dựng: Có 39 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với gần 11.000 căn hộ.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, tính lũy kế đến hết quý II/2026, cả nước đã có 875 dự án đang triển khai với quy mô gần 772.000 căn. Đáng chú ý, riêng trong 6 tháng đầu năm 2026, có 62 dự án nhà ở xã hội đã được khởi công xây dựng với tổng số hơn 65.000 căn.
Sức ép từ lãi suất vay mua nhà chạm mốc 12-14%/năm
Rào cản lớn nhất ngăn dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản chính là chi phí vốn vay. Bộ Xây dựng nhấn mạnh mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đang có xu hướng tăng cao:
- Lãi suất ưu đãi ban đầu: Phổ biến ở mức 12% đến 14%/năm.
- Lãi suất thả nổi sau ưu đãi: Nhích lên mức 13% đến 15%/năm, thậm chí tại một số ngân hàng thương mại đã ghi nhận mức lãi suất thả nổi chạm ngưỡng 15% đến 16%/năm.
Chính chính sách lãi suất cao đi kèm hạn mức cho vay siết chặt và quy trình thẩm định thu nhập khắt khe đã trực tiếp suy giảm sức mua của thị trường, đặc biệt là nhóm khách hàng mua nhà để ở thực có năng lực tài chính trung bình và yếu.
Định Hướng Tháo Gỡ Khó Khăn Và Triển Vọng Thị Trường Bất Động Sản
Để vượt qua giai đoạn thách thức hiện tại và đưa thị trường trở lại quỹ đạo phát triển bền vững, Bộ Xây dựng đã đưa ra hàng loạt đề xuất quan trọng. Trong thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng, đồng thời đẩy mạnh triển khai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Các địa phương cũng được yêu cầu chủ động tạo quỹ đất sạch, tích cực cải cách thủ tục hành chính và rà soát phê duyệt các dự án nhằm phát triển cân bằng các phân khúc bất động sản, đáp ứng sát nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư.
Nguồn: Dân Trí.
