Một số hiệp hội bất động sản và doanh nghiệp lớn vừa đề xuất cho phép chủ đầu tư thu 5% tiền đặt cọc mua nhà ngay khi dự án khởi công, thay vì phải chờ hoàn thành phần móng và đáp ứng đầy đủ điều kiện mở bán theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng vẫn giữ quan điểm thận trọng nhằm ngăn chặn rủi ro “bán lúa non” và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
Thực trạng quy định đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) muốn đưa vào kinh doanh thương mại phải đáp ứng đồng thời 8 điều kiện pháp lý nghiêm ngặt. Trong đó, điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất đối với loại hình nhà chung cư hay tòa nhà hỗn hợp là chủ đầu tư phải sở hữu giấy tờ nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng xong phần móng, cũng như hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trên thực tế triển khai, kể từ thời điểm chính thức khởi công xây dựng cho đến khi thi công hoàn tất phần móng và đóng nắp hầm, các chủ đầu tư thường phải mất khoảng thời gian tối thiểu từ 6 đến 12 tháng (tùy thuộc vào quy mô dự án và năng lực thi công). Việc không được thu bất kỳ khoản đặt cọc nào trong suốt giai đoạn này khiến không ít doanh nghiệp gặp áp lực lớn về dòng vốn lưu ứng ban đầu, đồng thời hạn chế cơ hội tiếp cận sớm của những người mua có nhu cầu ở thực.
Kiến nghị sửa đổi từ các hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản lớn
Trước những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn giao dịch địa ốc, nhiều hiệp hội ngành nghề và tập đoàn bất động sản lớn đã liên tục đưa ra các đề xuất điều chỉnh cơ chế nhận tiền đặt cọc trong quá trình góp ý dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản.
Đề xuất mở rộng thời điểm nhận cọc của VNREA và Hiệp hội Ngân hàng
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiến nghị cơ quan quản lý cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc ngay khi công trình nhà ở đạt đủ điều kiện khởi công xây dựng. Đồng quan điểm, Hiệp hội Ngân hàng cũng đánh giá nhu cầu đặt cọc giữ chỗ của khách hàng mua nhà là rất lớn và hiện hữu ngay từ giai đoạn đầu dự án.
Theo Hiệp hội Ngân hàng, người mua nhà ở thực luôn muốn đặt cọc sớm để bảo đảm quyền ưu tiên sở hữu căn hộ ưng ý với mức giá khởi điểm tốt nhất. Việc bắt buộc phải đợi dự án nghiệm thu xong phần móng mới được giao dịch đặt cọc bị coi là thiếu thực tế, vô hình trung khống chế khả năng tiếp cận nhà ở sớm của người dân và làm giảm tính chủ động kinh doanh của doanh nghiệp.
2 phương án tháo gỡ dòng tiền từ Tập đoàn Vingroup
Là một trong những doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, Tập đoàn Vingroup đã chính thức đề xuất 2 phương án điều chỉnh quy định thu cọc mua nhà hình thành trong tương lai:
- Phương án 1: Cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm hơn thời điểm mở bán chính thức. Cụ thể, doanh nghiệp được quyền thu tiền cọc mua căn hộ ngay sau khi dự án đã được phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Phương án 2: Giữ nguyên thời điểm nhận cọc như luật hiện hành nhưng loại bỏ trần giới hạn tối đa 5% giá trị hợp đồng. Vingroup cho rằng việc dỡ bỏ trần 5% sẽ giúp các bên linh hoạt thỏa thuận mức cọc phù hợp với năng lực tài chính và nguyên tắc tự do hợp đồng quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015.
Lập luận của Bộ Xây dựng: Bảo vệ thị trường và ngăn chặn rủi ro “bán lúa non”
Phản hồi trước hàng loạt đề nghị từ phía các hiệp hội và doanh nghiệp, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định vẫn duy trì quan điểm giữ nguyên quy định hiện hành đối với giao dịch đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai.
Bộ Xây dựng phân tích rằng, nếu cho phép chủ đầu tư thu tiền cọc khi dự án chưa hoàn thành móng hoặc chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thị trường sẽ đứng trước nguy cơ tái diễn tình trạng huy động vốn trái quy định, lách luật dưới nhiều hình thức hợp tác đầu tư hay phiếu giữ chỗ. Điều này không chỉ gây rủi ro mất an toàn tài chính cho người mua nhà mà còn làm mất tính minh bạch và lành mạnh của toàn bộ thị trường địa ốc.
Mục tiêu cốt lõi của quy định giới hạn mức đặt cọc không quá 5% giá bán tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là nhằm triệt tiêu hiện tượng “bán lúa non”, ngăn chặn hành vi lạm dụng cọc giữ chỗ với giá trị lớn khi pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh. Đồng thời, mức trần 5% được thiết lập nhằm bảo đảm đúng bản chất pháp lý của biện pháp bảo đảm đặt cọc theo luật định.
Giải pháp kiểm soát dòng tiền và nâng cao tính minh bạch giao dịch
Bên cạnh quan điểm của Bộ Xây dựng, nhiều cơ quan quản lý tại địa phương cũng đóng góp các đề xuất thiết thực nhằm tăng cường công cụ giám sát dòng tiền đặt cọc và bảo vệ bên mua – vốn là bên chịu nhiều yếu thế trong giao dịch bất động sản.
Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đề xuất thiết lập cơ chế quản lý tài khoản phong tỏa tại ngân hàng đối với 5% tiền cọc của khách hàng. Theo phương án này, khoản tiền đặt cọc 5% sẽ được tạm khóa tại ngân hàng thương mại và chỉ được phép giải ngân chuyển cho chủ đầu tư sau khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở chính thức.
Trong khi đó, Sở Xây dựng TP Hải Phòng nhấn mạnh vai trò kiểm tra pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước. Việc duy trì văn bản thông báo dự án đủ điều kiện kinh doanh từ Sở Xây dựng cấp tỉnh là công cụ bắt buộc để kiểm soát tính pháp lý về đất đai, tình trạng thế chấp ngân hàng của dự án, giúp người dân có đầy đủ thông tin chuẩn xác trước khi đưa ra quyết định xuống tiền mua nhà.
Đánh giá tổng quan và khuyến nghị cho người mua nhà
Cuộc thảo luận xung quanh đề xuất thời điểm thu tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai phản ánh sự giằng co giữa nhu cầu tối ưu dòng tiền của doanh nghiệp và yêu cầu quản lý rủi ro an toàn thị trường của cơ quan nhà nước. Trong bối cảnh khung pháp lý địa ốc ngày càng tiệm cận sự chặt chẽ, người mua nhà cần trang bị kiến thức pháp lý vững vàng, chủ động kiểm tra thông tin giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng để bảo vệ tối đa dòng vốn đầu tư của mình.
Nguồn: VnExpress.
