Giới chuyên gia pháp lý và quản lý đất đai vừa đề xuất xây dựng cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng cho bất động sản tâm linh, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và tạo hành lang pháp lý minh bạch cho loại hình thị trường đặc thù này.
Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tâm Linh Tại Việt Nam
Tại hội thảo chuyên đề về thị trường bất động sản tâm linh diễn ra sáng 25/8, các chuyên gia và nhà quản lý đánh giá đây là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng mạnh, nhưng đang bị kìm hãm bởi một hành lang pháp lý còn nhiều khoảng trống, gây ra không ít rủi ro cho người mua.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định rằng bất động sản tâm linh là loại hình mang tính chất đặc thù, khi giao thoa giữa các yếu tố văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ba Nhóm Sản Phẩm Chính Và Diễn Biến Giá Thị Trường
Theo phân tích của VARS IRE, thị trường bất động sản tâm linh hiện gồm ba nhóm sản phẩm chính. Nhóm đầu tiên là mộ địa táng và khu mộ gia đình truyền thống – phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhận thức và nhu cầu xã hội. Giá trị của các khu mộ này được quyết định bởi vị trí, diện tích, phong tục địa phương và yếu tố gia tộc, tuy nhiên công tác quản lý và quy hoạch cảnh quan còn thiếu đồng bộ ở nhiều nơi.
Nhóm thứ hai là các mô hình nghĩa trang tập trung, kết hợp hỏa táng và lưu trữ tro cốt, phù hợp với xu hướng đô thị hóa và tiết kiệm quỹ đất. Nhóm thứ ba – có tiềm năng phát triển lớn nhất – là công viên và hoa viên nghĩa trang, nơi tích hợp đồng bộ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, không gian tưởng niệm và các dịch vụ chăm sóc, quản lý dài hạn.
Khảo sát của VARS IRE cho thấy, tại khu vực phía Bắc, một số dự án công viên nghĩa trang quy mô lớn tập trung ở Tuyên Quang và Phú Thọ với diện tích từ vài chục đến hàng trăm ha. Mức giá dao động từ 45 đến 75 triệu đồng cho một phần mộ đơn, và từ 800 triệu đến 3 tỷ đồng cho khu mộ gia tộc.
Tại phía Nam, các dự án hoa viên nghĩa trang tập trung chủ yếu ở tỉnh Đồng Nai với mức giá cao hơn đáng kể, dao động từ 98 đến 180 triệu đồng một mộ đơn. Riêng các khu dành cho gia tộc với diện tích 100-300 m2 có giá từ 1,3 đến 5 tỷ đồng.
Bài Toán Pháp Lý: Người Mua Không Có Sổ Đỏ, Ngân Hàng Không Nhận Thế Chấp
Dù chi ra hàng trăm triệu đến nhiều tỷ đồng để sở hữu một vị trí an táng tại các khu hoa viên nghĩa trang, người mua hiện nay thường chỉ nhận được hợp đồng mua bán từ chủ đầu tư – không có giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng. Câu hỏi được đặt ra là liệu họ có được cấp sổ đỏ riêng cho từng phần mộ, hoặc có thể đem tài sản này thế chấp tại ngân hàng hay không?
Luật sư Hoàng Ngọc thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội lý giải rằng việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu mộ còn gặp nhiều vướng mắc, bởi phần lớn đất xây dựng nghĩa trang có nguồn gốc thuê từ Nhà nước. Bản chất quyền lợi của người mua đối với từng phần mộ không đồng nhất với quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sở hữu nhà ở thông thường.
Hệ quả trực tiếp là các ngân hàng không có cơ sở pháp lý để nhận những khu mộ hay khuôn viên nghĩa trang làm tài sản thế chấp như bất động sản thông thường. Trong nhiều trường hợp, giao dịch mua bán thực chất là việc ký kết hoặc chuyển nhượng hợp đồng quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành, chứ không phải giao dịch bất động sản theo nghĩa truyền thống.
Giải Pháp: Loại Giấy Chứng Nhận Riêng Và Tích Hợp Định Danh Điện Tử
Để giải quyết bài toán pháp lý này, Luật sư Hoàng Ngọc đề xuất cơ quan quản lý nghiên cứu xây dựng một loại giấy chứng nhận riêng dành cho khuôn viên hoặc vị trí an táng, phù hợp với đặc thù của loại tài sản tâm linh. Loại giấy tờ này cần xác lập rõ ràng các quyền của người mua, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và – trong điều kiện phù hợp – cả quyền thế chấp.
Về lâu dài, ông cũng đề xuất tích hợp thông tin quyền sử dụng và quản lý khuôn viên an táng vào hệ thống định danh điện tử VNeID, qua đó tăng cường tính minh bạch và tạo thuận lợi cho các giao dịch trong tương lai.
Bà Phạm Thị Miền cũng đồng tình với hướng đề xuất này và kiến nghị cơ quan quản lý làm rõ cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng, đồng thời quy định rõ quyền chuyển nhượng, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia thị trường.
Góc Nhìn Từ Cơ Quan Quản Lý Nhà Nước
Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết Điều 143 Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho từng thửa đất. Về nguyên tắc, nếu dự án nghĩa trang đã được quy hoạch và phân chia chi tiết đến từng khu, từng thửa, thì hoàn toàn có thể cấp giấy chứng nhận riêng – trong đó chủ đất được xác lập quyền sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn tùy theo loại đất triển khai dự án.
Tuy nhiên, ông Kiên thừa nhận rằng trên thực tế, hầu hết nhà đầu tư chưa thực hiện đầy đủ việc phân chia và cấp chứng nhận riêng cho từng thửa. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường hiện tại chưa đủ lớn để thúc đẩy triển khai mô hình này một cách đồng loạt.
Ông Kiên cũng nhấn mạnh rằng sản phẩm bất động sản tâm linh có tính phức hợp, bao gồm đất, hạ tầng và dịch vụ quản lý, vận hành, duy tu dài hạn. Do đó, việc tạo hành lang pháp lý để hình thành các đơn vị chuyên nghiệp, chịu trách nhiệm vận hành và cung cấp dịch vụ sau bán hàng là rất cần thiết – tương tự mô hình quản lý vận hành trong lĩnh vực nhà ở cho thuê.
Về phía doanh nghiệp, ông Kiên cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế tạo lập quỹ đất, công khai và chuẩn hóa bảng giá. Khi bán sản phẩm, doanh nghiệp phải minh bạch cơ cấu giá: phần nào là giá trị đất, phần nào là chi phí hạ tầng và dịch vụ. Đặc biệt, do sản phẩm có thời gian sử dụng và nhu cầu dịch vụ kéo dài theo thời gian, chủ đầu tư cần có cam kết dài hạn, rõ ràng với người mua ngay từ giai đoạn ký kết hợp đồng.
Theo Vnexpress
Xem thêm: Dự án Công viên nghĩa trang Thiên Đường Tuyên Quang
