Sự bùng nổ của các tuyến đường sắt đô thị (Metro) cùng các dự án đường sắt tốc độ cao kết hợp mô hình TOD (Transit-Oriented Development) đang rút ngắn đáng kể thời gian kết nối inter-city và intra-city. Thay vì đo đếm vị trí bằng khoảng cách cây số thuần túy, thị trường bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ sang bài toán tối ưu “chi phí sống”, mở rộng không gian đô thị và làm thay đổi hoàn toàn tư duy đánh giá một bất động sản “đắt” hay “rẻ”.
Cuộc cách mạng hạ tầng đường sắt và mô hình “Đường sắt đi cùng bất động sản”
Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có. Việc triển khai đồng loạt các dự án đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị không chỉ giải quyết bài toán ùn tắc giao thông, mà còn là chiếc chìa khóa quy hoạch phân bổ lại dân cư và hình thành các đô thị vệ tinh hiện đại.
Tại miền Bắc, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh có tổng chiều dài 120,2 km, xuất phát từ ga Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội), xuyên qua Bắc Ninh, Hải Phòng và kết thúc tại phường Tuần Châu (Quảng Ninh). Với vận tốc thiết kế tối đa lên tới 350 km/h (đoạn nội đô Hà Nội đạt 120 km/h), phương án do nhà đầu tư VinSpeed công bố cho thấy thời gian di chuyển từ Hà Nội đi Hạ Long sẽ nén chặt từ hơn 2 giờ đường bộ xuống chỉ còn khoảng 23 phút. Tuyến đường sắt này dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2028.
Đón đầu trục giao thông chiến lược này là siêu dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long (tiền thân là Khu phức hợp Hạ Long Xanh) quy mô 6.206 ha với dân số quy hoạch khoảng 380.000 người. Đáng chú ý, ga cuối của tuyến đường sắt tốc độ cao nằm ngay trong lòng đại đô thị, tích hợp cùng tổ hợp thương mại – dịch vụ 73 ha, hình thành trung tâm mua sắm, giải trí và trung chuyển hành khách quy mô bậc nhất khu vực.
Tại khu vực phía Nam, tuyến đường sắt Bến Thành – Cần Giờ dài hơn 54 km kết nối lõi trung tâm TPHCM tới đô thị biển Cần Giờ cũng sở hữu tốc độ thiết kế 350 km/h. Theo chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND TPHCM, thời gian di chuyển toàn tuyến rút ngắn xuống chỉ còn khoảng 20 phút (so với 70-90 phút di chuyển bằng ô tô hiện nay), dự kiến vận hành thương mại từ quý IV/2028.
Song hành cùng hạ tầng này là đại đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ có quy mô 2.870 ha, quy hoạch gần 230.000 cư dân. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị tích hợp toàn diện từ nhà ở, thương mại, dịch vụ đến nghỉ dưỡng giải trí biển.
Điểm tựa đột phá của hai dự án này chính là mô hình “Rail + Property” (Đường sắt đi cùng Bất động sản) – mô hình kinh điển đã chứng minh thành công tại Hong Kong (MTR) và Nhật Bản (JR). Việc VinSpeed đảm nhận đầu tư tuyến đường sắt và Vinhomes phát triển đại đô thị đồng thời giúp quy hoạch hạ tầng và không gian sống đạt được độ đồng bộ tuyệt đối ngay từ ngày đầu tiên.
Tái định nghĩa giá trị bất động sản: Từ “Giá mua” sang “Chi phí sống”
Theo đánh giá từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), sự phát triển của metro và các tuyến đường sắt tốc độ cao bắt buộc nhà đầu tư phải thay đổi góc nhìn về khái niệm “đắt” hay “rẻ”. Giá trị của một bất động sản không chỉ là con số ghi trên hợp đồng mua bán, mà là tổng hòa của “chi phí sống” – bao gồm giá mua, chi phí tài chính, thời gian di chuyển và sự tiện lợi trong việc tiếp cận hệ sinh thái tiện ích hằng ngày.
Một sản phẩm bất động sản tại khu vực vệ tinh có thể có khoảng cách địa lý xa trung tâm, nhưng nếu kết nối đường sắt giúp thời gian di chuyển chỉ mất 15-20 phút, người sở hữu sẽ tiết kiệm đáng kể chi phí nhiên liệu, giảm căng thẳng giao thông và nâng cao chất lượng sống. Ngược lại, căn hộ ngay sát nội đô nhưng thường xuyên kẹt xe, mất 45-60 phút cho vài cây số lại tạo ra một “chi phí sống” vô hình rất đắt đỏ.
Do đó, khái niệm “vị trí” trong bất động sản hiện đại không còn đo bằng kilômét mà đo bằng số phút di chuyển. Đây chính là động lực tạo ra “điểm cân bằng mới” trên thị trường: bất động sản dọc hành lang đường sắt đô thị dù ở xa lõi trung tâm vẫn sở hữu sức hút vượt trội nhờ tối ưu hóa chi phí và thời gian sống cho cư dân.
“Bán kính vàng” quanh nhà ga và bài toán phát triển TOD bền vững
Phân tích sâu về tác động thương mại của metro, ông Phạm Văn Nam – Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land – khẳng định rằng hiệu quả của đường sắt đô thị không chỉ nằm ở chức năng vận chuyển hành khách, mà còn kích hoạt làn sóng tăng trưởng giá trị bất động sản trong bán kính 500 – 1.000m quanh nhà ga.
Lưu lượng hành khách tập trung đông đảo tại các ga metro tạo ra nhu cầu khổng lồ về mặt bằng bán lẻ, shophouse, văn phòng chia sẻ, nhà cho thuê và các dịch vụ đời sống. Minh chứng rõ nhất là tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên (TPHCM): sau hơn một năm rưỡi đi vào hoạt động, lưu lượng khách bình quân đạt tới 70.000 lượt/ngày (dịp cao điểm vượt 110.000 lượt/ngày), làm bùng nổ các hoạt động thương mại – dịch vụ tại tất cả các điểm dừng.
Tương tự, ông Nguyễn Tấn Tâm – Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường VARS IRE – cho rằng mô hình TOD sẽ hình thành những cực tăng trưởng đô thị đa trung tâm. Các khu vực vệ tinh được kết nối tuần hoàn với metro thông qua hệ thống xe buýt gom, xe đạp công cộng, tạo nên sự phân bổ lại lực lượng lao động và dòng vốn đầu tư.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo quan trọng: nếu không có cơ chế kiểm soát và quy hoạch điều tiết từ sớm, giá đất quanh các nhà ga TOD có thể bị đẩy lên quá cao, tạo rào cản đối với người có nhu cầu ở thực. Để giải bài toán này, việc chủ động quy hoạch các phân khu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội trong bán kính đi bộ 300 – 500m quanh nhà ga là giải pháp then chốt giúp số đông người dân, công nhân và giới trẻ tiếp cận được lợi ích từ giao thông công cộng.
Tóm lại, đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao đang vẽ lại toàn bộ bản đồ giá trị bất động sản Việt Nam. Những dự án bất động sản tiên phong tích hợp hạ tầng giao thông hiện đại sẽ định hình nên xu hướng tiêu dùng bất động sản bền vững trong nhiều thập kỷ tới.
Nguồn: Dân trí.
