Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đang ghi nhận khối lượng tồn kho khổng lồ với khoảng 146.438 sản phẩm nghỉ dưỡng (condotel, officetel, biệt thự biển) nhưng thanh khoản rơi vào trạng thái trầm lắng nghiêm trọng, quý II/2026 chỉ đạt 145 giao dịch thành công trên tổng số 5.250 căn chào bán. Để đạt mục tiêu phát triển 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch vào năm 2030, việc tháo gỡ pháp lý cho khối tài sản này đòi hỏi cách tiếp cận mới: chuyển từ quản lý theo tên gọi sang quản lý theo công năng, kết hợp cơ chế “phân loại hồ sơ, không hợp thức hóa sai phạm” để xử lý dứt điểm các vướng mắc về đất đai và giấy chứng nhận.
Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Du Lịch: Nguồn Cung Khổng Lồ Nhưng Thanh Khoản Đóng Băng
Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) và Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tính đến hiện tại, cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Các sản phẩm này tập trung chủ yếu tại các trung tâm du lịch lớn như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc (An Giang), Phan Thiết – Mũi Né (Lâm Đồng) và Vũng Tàu (TPHCM).
Mặc dù quy mô tài sản đã hình thành là rất lớn, thị trường bất động sản du lịch lại đang đối mặt với bài toán thanh khoản vô cùng hóc húa. Theo VARS IRE, riêng trong quý II/2026, toàn thị trường có khoảng 5.250 căn hộ du lịch (condotel) được chào bán, nhưng số lượng giao dịch thành công chỉ đạt vỏn vẹn 145 căn. Đáng chú ý, hơn 88% nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay chính là lượng hàng tồn kho đọng lại từ các đợt mở bán của nhiều năm trước.
Thách thức đối với mục tiêu hạ tầng du lịch quốc gia năm 2030
Việt Nam đặt mục tiêu chiến lược là hình thành khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch vào năm 2030 nhằm phục vụ đà tăng trưởng của ngành kinh tế mũi nhọn. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE, nhấn mạnh rằng chỉ tiêu này sẽ rất khó hoàn thành nếu khối tài sản bất động sản du lịch đã xây dựng không được đưa vào vận hành và khai thác đúng nghĩa.
Theo chuyên gia, để dòng tiền và tài sản không bị lãng phí, việc khai thông pháp lý cần được triển khai ngay từ tư duy định danh sản phẩm trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.
Thay đổi tư duy: Quản lý theo công năng thay vì quản lý theo tên gọi
Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ nhiều mục đích, trong đó có mục đích du lịch, lưu trú và văn phòng. Đây là lần đầu tiên pháp luật kinh doanh bất động sản chính thức định danh theo công năng đối với nhóm sản phẩm mà thị trường thường gọi là condotel, officetel hay biệt thự nghỉ dưỡng (trước đây Luật Du lịch 2017 chỉ quy định dưới góc độ cơ sở lưu trú).
Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, một số điều khoản vẫn liệt kê riêng rẽ từng loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng… Do đó, HoREA và VARS IRE đã đề xuất sửa đổi 15 điều khoản để thống nhất quản lý theo công năng. Việc này nhằm tránh tạo ra các khoảng trống pháp lý mỗi khi thị trường xuất hiện các mô hình lưu trú mới như farmstay hay sleep box.
Nút Thắt Pháp Lý Lớn Nhất: Đất Đai Và Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu
Phần lớn các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được triển khai trong giai đoạn 2007–2020 hiện đang rơi vào tình trạng đóng băng do thiếu hành lang pháp lý đồng bộ hoặc do sự lúng túng trong khâu thực thi tại địa phương. VARS IRE chỉ ra 4 nhóm nút thắt cốt lõi:
1. Cấp giấy chứng nhận (sổ hồng): Việc cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn chưa được thực hiện thống nhất giữa các địa phương.
2. Huy động vốn chưa đủ điều kiện: Chủ đầu tư bán sản phẩm và huy động vốn khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.
3. Vỡ cam kết lợi nhuận: Chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận quá cao so với năng lực khai thác thực tế, dẫn đến tranh chấp gay gắt với người mua.
4. Nghĩa vụ tài chính dở dang: Nhiều dự án chưa hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Hướng dẫn thống nhất cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại dịch vụ
Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 xác định rõ đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình phục vụ kinh doanh. Điểm mấu chốt hiện nay là các cơ quan quản lý cần ban hành hướng dẫn chi tiết, áp dụng đồng bộ trên cả nước về quy trình cấp giấy chứng nhận cho công trình thương mại dịch vụ lưu trú. Việc này sẽ loại bỏ tình trạng “mỗi địa phương áp dụng một kiểu”, giúp nhà đầu tư yên tâm đưa tài sản vào giao dịch và vận hành.
Bài học kinh nghiệm từ việc tháo gỡ căn hộ văn phòng (Officetel) tại TPHCM
Thực tế xử lý dòng sản phẩm officetel tại TPHCM là minh chứng cho thấy các vướng mắc pháp lý hoàn toàn có thể giải quyết nếu có cơ chế hướng dẫn cụ thể. Thống kê đến tháng 12/2024 tại TPHCM cho thấy:
- Tổng số căn vướng mắc: 8.918 căn officetel thuộc 29 dự án.
- Đã tháo gỡ và cấp sổ: 7.174 căn thuộc 9 dự án đã được cấp giấy chứng nhận (đạt tỷ lệ hơn 80% tổng số căn).
- Đang tiếp tục xử lý: 1.744 căn còn lại thuộc 20 dự án.
Dù thời gian xử lý kéo dài và phải rà soát từng dự án, việc tháo gỡ thành công cho hơn 80% số căn officetel tại TPHCM đã mở ra bài học kinh nghiệm quý giá cho phân khúc condotel trên cả nước.
Siết Cam Kết Lợi Nhuận, Minh Bạch Vận Hành Và Chuẩn Hóa Hoạt Động Môi Giới
Một rào cản lớn khiến niềm tin của nhà đầu tư vào bất động sản du lịch bị suy giảm nghiêm trọng chính là sự đổ vỡ của các cam kết lợi nhuận khủng trong quá khứ. Để lành mạnh hóa thị trường, khung pháp lý mới cần tập trung vào các giải pháp sau:
- Khống chế và bảo đảm cam kết lợi nhuận: Ban hành quy định giới hạn mức cam kết lợi nhuận hợp lý, bắt buộc chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính hoặc có bảo lãnh ngân hàng trước khi đưa ra cam kết với khách hàng.
- Minh bạch hợp đồng quản lý vận hành: Hợp đồng giữa chủ đầu tư, đơn vị vận hành và người mua phải quy định rõ ràng tỷ lệ phân chia doanh thu, chi phí vận hành, quyền truy cập dữ liệu của nhà đầu tư và kịch bản xử lý khi chấm dứt hợp đồng.
- Chuẩn hóa lực lượng môi giới bất động sản: Bắt buộc chứng chỉ hành nghề và đào tạo chuyên sâu đối với môi giới bất động sản du lịch, bởi đây là sản phẩm tài chính phức tạp gắn liền với hợp đồng khai thác thương mại.
Giải Pháp “Phân Loại Hồ Sơ, Không Hợp Thức Hóa Sai Phạm” Để Phục Hồi Thị Trường
Về phương án tháo gỡ cụ thể cho hơn 146.000 sản phẩm condotel hiện nay, ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, đưa ra quan điểm nguyên tắc: “Phân loại hồ sơ, không hợp thức hóa sai phạm”.
Quy trình 3 nhóm phân loại và cơ chế “Một cửa liên ngành”
Cơ quan chức năng cần thành lập tổ công tác liên ngành rà soát toàn diện từng dự án bất động sản du lịch về 6 tiêu chí: đất đai, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, phòng cháy chữa cháy và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Cụ thể:
1. Dự án chuẩn chỉnh: Cấp giấy chứng nhận ngay theo đúng mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ.
2. Dự án có tồn tại có thể khắc phục: Ấn định thời hạn cụ thể cho doanh nghiệp bổ sung thủ tục, nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính.
3. Dự án vi phạm nghiêm trọng: Xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật, đồng thời có cơ chế tách biệt để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ngay tình.
Song song đó, việc triển khai cơ chế “Một cửa liên ngành” và công khai minh bạch tình trạng pháp lý dự án trên cổng thông tin quốc gia sẽ giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư chủ động kiểm tra, xóa bỏ tình trạng mập mờ thông tin.
Khơi thông nguồn vốn thông qua Quỹ Tín thác Bất động sản (REITs)
Bên cạnh giải pháp pháp lý, bài toán tài chính cho các dự án bất động sản du lịch cần được tháo gỡ bằng các công cụ vốn hiện đại. Việc nghiên cứu phát triển các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và Quỹ đầu tư du lịch sẽ giúp thu hút các nhà đầu tư tổ chức tham gia tái cấu trúc, mua lại các dự án tồn đọng.
Khi các dự án được định giá độc lập, giám sát dòng tiền chặt chẽ và công khai thông tin vận hành, bất động sản du lịch Việt Nam sẽ có cơ hội phục hồi mạnh mẽ và đóng góp tích cực cho nền kinh tế.
Nguồn: Dân trí.
