Các đề xuất sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đang được Quốc hội thảo luận với nhiều chính sách mới về định giá đất, niên hạn chung cư, bồi thường tái định cư và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Phương Pháp Định Giá Đất Dựa Trên Hệ Thống Dữ Liệu Chuyên Ngành
Trong đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này, Chính phủ đã đề xuất chuyển đổi phương thức xác định giá đất từ cơ chế tính giá sát thị trường ở từng địa phương sang hệ thống Nhà nước quyết định dựa trên cơ sở dữ liệu tích hợp và phương pháp định giá khoa học. Việc liên thông dữ liệu giữa các ngành giúp khắc phục tình trạng giá đất bị thao túng hoặc đẩy giá ảo trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh rằng việc tính toán giá đất quá cao kết hợp với chi phí lãi vay và các thủ tục kéo dài thời gian qua đã đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên mức kỷ lục, khiến giá nhà đến tay người mua vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân. Cơ chế mới do Nhà nước đóng vai trò điều tiết và chuẩn hóa dữ liệu được kỳ vọng sẽ minh bạch hóa thị trường, tiết giảm chi phí đầu vào và hạ nhiệt giá nhà.
Đổi Mới Tư Duy Bồi Thường Và Tái Định Cư Cho Người Dân Thổ Cư
Dự thảo luật mới chuyển đổi căn bản góc nhìn từ ‘bồi thường thiệt hại tài sản bị thu hồi’ sang ‘tái thiết và ổn định cuộc sống lâu dài cho người dân’. Những trường hợp có đất ở bị giải tỏa sẽ được ưu tiên bố trí bồi thường bằng đất ở hoặc căn hộ tái định cư ngay tại địa bàn.
Đáng chú ý, dự thảo không áp dụng cứng quy tắc bắt buộc phê duyệt xong phương án bồi thường mới được ra quyết định thu hồi đất, mà giao thẩm quyền cụ thể cho Chính phủ linh hoạt quy định. Theo ý kiến đóng góp từ đại biểu Quốc hội, cơ chế thu hồi trước cần được kiểm soát chặt chẽ và chỉ nên áp dụng cho các dự án trọng điểm quốc gia, dự án khẩn cấp hoặc dự án đạt tỷ lệ đồng thuận rất cao từ cộng đồng cư dân.
Quy Định Thời Hạn Sử Dụng Nhà Chung Cư Theo Niên Hạn Công Trình
Một nội dung thu hút sự quan tâm lớn trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là đề xuất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ theo niên hạn thiết kế công trình và kết quả kiểm định chất lượng thực tế. Sau khi hết thời gian niên hạn, nếu tòa nhà không đạt tiêu chuẩn an toàn, các chủ sở hữu căn hộ sẽ tiến hành đóng góp nghĩa vụ tài chính để thực hiện xây dựng lại.
Nhằm tránh gây tâm lý hoang mang cho người tiêu dùng, các chuyên gia và đại biểu Quốc hội khuyến nghị cần làm rõ sự khác biệt giữa ‘thời hạn sử dụng của công trình’ và ‘quyền sở hữu tài sản căn hộ’. Việc chuẩn hóa khái niệm pháp lý sẽ giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân đối với tài sản tích lũy giá trị lớn này.
Mở Rộng Mô Hình Nhà Ở Cho Thuê Và Siết Chặt Đầu Cơ Đất Đai
Dự thảo Luật Nhà ở bổ sung nhiều chính sách mang tính chiến lược nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở cho thuê. Các dự án nhà ở cho thuê từ nguồn vốn Nhà nước sẽ được hỗ trợ thông qua Quỹ phát triển nhà ở, trong khi doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào lĩnh vực này sẽ hưởng các gói tín dụng ưu đãi và chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất.
Cơ Chế Bảo Vệ Dòng Tiền Người Mua Nhà Hình Thành Trong Tương Lai
Tại Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Chính phủ đề xuất giải pháp phong tỏa 5% giá trị hợp đồng còn lại tại ngân hàng thương mại cho tới khi chủ đầu tư hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho khách hàng. Điều này ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chậm trễ trong khâu hoàn thiện pháp lý bàn giao nhà.
Tuy nhiên, các đại biểu cũng đề nghị mở rộng cơ chế quản trị rủi ro đối với toàn bộ 95% dòng tiền ứng trước của khách hàng. Mục tiêu là đảm bảo dòng tiền được sử dụng đúng mục đích xây dựng dự án, tránh bị rút ruột hoặc chuyển hướng sang các dự án khác gây rủi ro mất vốn cho người mua.
Nguồn: VnExpress.
