Nghị quyết số 278/NQ-CP mới ban hành yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình xây dựng. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý và bất động sản khẳng định thời hạn sử dụng công trình hoàn toàn khác với thời hạn sở hữu tài sản, do đó người dân không lo bị mất nhà hay mất quyền sở hữu khi chung cư hết niên hạn.
Đề xuất quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư theo tuổi thọ công trình
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, trong đó đưa ra những chỉ đạo quan trọng liên quan đến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Cụ thể, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất với quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu phải làm rõ phương án xử lý đối với các tòa nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Trong đó, các quy định phải xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ, bao gồm quyền tiếp tục khai thác sử dụng quỹ đất chung để tái thiết tòa nhà, cũng như nghĩa vụ tài chính tương ứng khi thực hiện xây dựng lại.
Ngay sau khi thông tin này được công bố, thị trường bất động sản và người dân nhanh chóng dành sự quan tâm đặc biệt. Nhiều câu hỏi lớn được đặt ra: Liệu việc gắn thời hạn sử dụng với niên hạn công trình có làm giảm giá trị tài sản? Căn hộ chung cư có nguy cơ trở thành một dạng “tiêu sản” sau nhiều năm sử dụng hay không?
Phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình và thời hạn sở hữu căn hộ
Phân tích về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – khẳng định người tiêu dùng cần phân biệt rạch ròi giữa hai khái niệm: thời hạn sử dụng chung cư (gắn liền với độ an toàn công trình) và thời hạn sở hữu tài sản (quyền tài sản của chủ căn hộ).
Theo ông Châu, quy định thời hạn sử dụng công trình đã tồn tại từ lâu trong Luật Xây dựng. Mọi công trình hạ tầng hay nhà ở đều được thiết kế với một tuổi thọ nhất định. Tuy nhiên, tuổi thọ thực tế của tòa nhà phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thi công ban đầu, công tác quản lý vận hành cũng như quá trình bảo trì định kỳ.
- Những công trình vượt tuổi thọ thiết kế: Nhiều công trình dù đã đưa vào vận hành hàng chục năm nhưng nhờ công tác bảo dưỡng tốt vẫn đảm bảo chất lượng an toàn cao, điển hình như công trình Bưu điện TPHCM.
- Những công trình xuống cấp sớm: Trái lại, có những dự án chung cư mới xây dựng khoảng hơn 20 năm (như một số chung cư tại khu vực quận 1 cũ, TPHCM) đã phải di dời phá dỡ khẩn cấp do xuống cấp nguy hiểm, dù tuổi thọ thiết kế trên lý thuyết dài hơn nhiều.
Chính vì vậy, việc luật hóa quy định niên hạn sử dụng chung cư nhằm mục tiêu cao nhất là bảo vệ an toàn tính mạng, tài sản cho cư dân, đồng thời tạo hành lang pháp lý vững chắc cho việc cải tạo, di dời các chung cư nguy hiểm. “Quy định niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc người dân bị tước bỏ quyền sở hữu tài sản khi công trình hết hạn sử dụng”, đại diện HoREA nhấn mạnh.
Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị cơ quan quản lý cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng, đồng bộ đối với tất cả các nhà chung cư được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, tránh tạo ra tâm lý hoang mang hoặc sự phân biệt đối xử trên thị trường.
Cơ chế pháp lý bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu
Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng quyền sở hữu tài sản của công dân luôn được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ. Dù tài sản vật chất (tòa nhà chung cư) có thể bị hao mòn, hư hỏng theo thời gian, thì quyền sử dụng đất chung và giá trị tài sản gắn liền vẫn thuộc về các chủ sở hữu căn hộ.
Khi một tòa chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ để xây mới, người dân không bị mất trắng tài sản. Thay vào đó, pháp luật sẽ xác định cơ chế bồi thường, tái định cư hoặc quyền góp vốn xây dựng lại tòa nhà mới trên chính khuôn viên đất đó.
Tuy nhiên, Luật sư Hoàng Hà cũng lưu ý rằng quyền lợi luôn đi đôi với trách nhiệm tài chính:
1. Quyền tài sản lâu dài: Cư dân tiếp tục có quyền chủ sở hữu đối với phần diện tích đất chung của dự án.
2. Nghĩa vụ tái thiết: Khi tòa nhà đã hết niên hạn an toàn và phải xây mới, các chủ sở hữu cần thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính theo tỷ lệ sở hữu hoặc hợp tác với nhà đầu tư để xây dựng lại chung cư.
Việc hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với các điều khoản minh bạch về niên hạn sử dụng chung cư và cơ chế xử lý khi hết hạn sẽ giải tỏa tâm lý lo ngại cho người mua nhà, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh hơn.
Nguồn: Dân Trí.
