Chính phủ yêu cầu đưa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo các chuyên gia, khi tuổi tòa nhà và thời gian khai thác còn lại được xác định rõ, một căn hộ 20 năm tuổi khó còn được định giá ngang căn hộ mới cùng khu vực, và giá chung cư cũ sẽ phân hóa mạnh hơn thay vì giảm đồng loạt.
Quy định chi tiết vẫn đang chờ ban hành, nhưng việc gắn thời hạn sử dụng chung cư với niên hạn xây dựng được nhận định sẽ thêm một biến số vào cách thị trường đánh giá giá trị căn hộ, nhất là với các dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Trước đó, quy định về thời hạn sử dụng chung cư đã được bàn nhiều, như trong bài Quy định niên hạn sử dụng chung cư: Hết thời hạn có mất nhà?.
Tuổi Tòa Nhà Trở Thành Biến Số Mới Trong Giá Chung Cư Thứ Cấp
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, khi vòng đời công trình được xác định rõ ràng, người mua sẽ có thêm căn cứ để tính mức hao mòn của tòa nhà vào giá. Căn hộ đã qua nhiều năm sử dụng, chất lượng công trình suy giảm hoặc thời gian khai thác còn lại ngắn có thể phải điều chỉnh giá nhiều hơn. Ông Thắng cho rằng giá chung cư có thể giảm khi người mua bắt đầu đưa vòng đời và độ hao mòn của công trình vào bài toán.
Trước nay, người mua thường so giá căn hộ dựa trên vị trí, diện tích, tiện ích và mặt bằng giá chung của khu vực. Khi tuổi công trình trở thành thông tin minh bạch hơn, hai căn hộ cùng diện tích, cùng khu vực nhưng tòa nhà khác tuổi có thể không còn được coi là tương đương về giá trị.
Điều này đáng chú ý nhất ở thị trường thứ cấp, nơi các căn hộ đã sử dụng 10–20 năm phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn cung mới. Nếu trước đây chênh lệch giá chủ yếu được lý giải bằng vị trí, nội thất hay tiện ích, thì nay người mua có thể đòi mức chiết khấu rõ ràng hơn cho phần giá trị công trình đã hao mòn.
Giá Trị Căn Hộ Gồm Hai Phần: Công Trình Và Quyền Sử Dụng Đất
Dù vậy, tòa nhà hao mòn không có nghĩa toàn bộ giá trị căn hộ giảm theo cùng tỷ lệ. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng cần tách tài sản thành hai phần: giá trị công trình xây dựng và giá trị quyền sử dụng đất gắn với căn hộ.
Theo ông Kiên, công trình càng cũ thì phần giá trị xây dựng càng giảm, nhưng đất không biến động theo cách đó. Giá trị phần đất phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng, mức độ khan hiếm và khả năng khai thác của từng dự án. Vì vậy, một chung cư cũ nằm trên khu đất giá trị cao chưa chắc mất giá tương ứng với mức khấu hao của tòa nhà.
Sự khác biệt thể hiện rõ khi so sánh các dự án cùng tuổi. Một chung cư cũ ở khu trung tâm, quỹ đất khan hiếm vẫn có thể giữ giá nhờ giá trị đất, trong khi dự án cùng tuổi ở nơi nguồn cung dồi dào dễ chịu áp lực giảm giá hơn.
Khả năng tái thiết vì thế cũng có thể trở thành yếu tố định giá. Hai căn hộ cùng diện tích, cùng tuổi đời vẫn có thể được định giá khác nhau nếu một dự án có quỹ đất lớn, thuận lợi cho việc xây dựng lại, còn dự án kia bị giới hạn về mật độ, quy mô đất hoặc phương án phát triển. Người mua cũng sẽ quan tâm hơn tới những thông tin trước đây ít được chú ý:
- Thời điểm xây dựng tòa nhà
- Chất lượng và tình trạng hiện tại của công trình
- Phương án xử lý khi công trình xuống cấp
- Quy mô khu đất và khả năng tái thiết trong tương lai
Hơn 594/620 Dự Án Vẫn Tăng Giá: Chung Cư Chưa Phải Tài Sản Khấu Hao Đơn Thuần
Trên thực tế, tuổi công trình không phải yếu tố duy nhất quyết định giá. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, dẫn dữ liệu theo dõi hơn 620 dự án chung cư, trong đó khoảng 594 dự án tăng giá so với cùng kỳ và khoảng 29 dự án giảm giá.
Theo ông Tuấn, diễn biến này cho thấy chung cư chưa vận động như một tài sản khấu hao thuần túy. Ngoài tuổi công trình, giá còn chịu tác động của vị trí, hạ tầng, chất lượng xây dựng, chất lượng vận hành và uy tín dự án.
Niên hạn vì vậy có thể không kéo giá chung cư cũ đi xuống đồng loạt mà làm thị trường phân hóa rõ hơn. Tòa nhà xuống cấp nhanh, vận hành kém hoặc tốn nhiều chi phí bảo trì có thể bị chiết khấu mạnh, trong khi dự án có vị trí thuận lợi, quản lý ổn định vẫn giữ được sức hút.
Với người mua để cho thuê, tuổi công trình cũng là một biến số khi tính hiệu quả đầu tư. Căn hộ cũ có giá mua thấp hơn nhưng chi phí bảo trì cao hoặc khả năng cho thuê giảm sẽ cho kết quả khác hẳn so với căn hộ mới có giá cao hơn.
Ở phía doanh nghiệp, ông Tuấn cho rằng việc xác lập niên hạn và kiểm định công trình sẽ tạo áp lực để chủ đầu tư chú trọng chất lượng ngay từ khâu thiết kế và thi công.
Cần Quy Định Đồng Bộ Về Kiểm Định, Xử Lý Xuống Cấp Và Tái Thiết
Để tuổi công trình thực sự trở thành yếu tố có thể định giá, các quy định về niên hạn, kiểm định, xử lý công trình xuống cấp và tái thiết cần được xây dựng đồng bộ. Thị trường chỉ tính đúng phần giá trị còn lại của căn hộ khi biết rõ công trình còn sử dụng được bao lâu và quyền lợi gắn với khu đất được xử lý ra sao.
Theo các chuyên gia, niên hạn không nhất thiết dẫn tới công thức “nhà càng cũ, giá càng thấp”, mà khiến giá căn hộ phân hóa theo chất lượng và mức độ hao mòn. Với dự án có vị trí tốt, giá trị đất và dư địa tái thiết có thể bù trừ phần khấu hao của tòa nhà. Khi đó, ngoài giá mỗi mét vuông, người mua sẽ phải cân nhắc thêm tuổi tòa nhà, chất lượng công trình, giá trị khu đất và khả năng tái thiết để xác định mức giá hợp lý.
Xem thêm diễn biến giá và nguồn cung tại Thị trường chung cư Hà Nội đến cuối năm 2026: Xu hướng và dự báo. Nếu bạn đang cân nhắc mua căn hộ và cần đánh giá pháp lý, tuổi công trình hay tiềm năng giữ giá của từng dự án, hãy liên hệ Nhà Ở Ngay RECO để được tư vấn.
Nguồn: VnExpress, ngày 29/09/2026.
